Ở Việt Nam, hiện tượng nhà xây dở, biệt thự to, khu đô thị mới nằm ở rìa thành phố nhưng bỏ hoang nhiều năm là có thật, nhưng không có thống kê chính thức, chi tiết, công khai về “số lượng nhà ma” theo nghĩa dân gian (nhà bị đồn có ma, bị tháo gỡ cửa, thiết bị, bỏ hoang lâu năm).

Những gì người ta thấy chủ yếu đến từ YouTuber, TikToker, kênh “urban exploration” đi quay các biệt thự bỏ hoang. Một số bài báo, blog du lịch, “urbex” có loan tin về các “ghost town” như khu đô thị Lideco (Hoài Đức, Hà Nội), một số khu ở ven Hà Nội, ven Đà Nẵng, Bình Thuận, v.v. Ví dụ điển hình như:

• Khu đô thị Lideco (Hoài Đức, Hà Nội): khoảng 38 ha, hơn 600 biệt thự kiểu Pháp, xây từ 2007–2012, phần lớn nhiều năm không có người ở, được gọi là “ghost city” của Hà Nội.

Ngoài ra, nhiều bài viết/clip YouTube ghi nhận:
• Biệt thự bỏ hoang ở ven Hà Nội, ven Sài Gòn, các khu du lịch biển (Bình Thuận, Vũng Tàu, Đà Nẵng…) - thường là dự án dở dang, chủ đầu tư kẹt vốn, pháp lý vướng, hoặc thị trường đóng băng.

Vì không có thống kê chính thức, chỉ có thể tổng hợp theo dạng “điều tra mềm”:
• Ngoại vi các thành phố lớn:
• Ven Hà Nội: Hoài Đức, Mê Linh, Thanh Trì,
Gia Lâm… có nhiều khu đô thị mới, biệt thự xây xong phần thô nhưng ít người ở.
• Ven Sài Gòn: một số dự án nghỉ dưỡng, nhà phố liền kề ở vùng ven (Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi…) từng được báo chí và YouTuber ghi nhận là “vắng bóng cư dân”.
• Khu du lịch, nghỉ dưỡng:
• Một số dự án resort, khu nghỉ dưỡng ven biển (Bình Thuận, Ninh Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu…) bị bỏ dở, hoặc xây xong phần thô rồi “đắp chiếu”.

Tuy nhiên, con số “bao nhiêu căn” thì hiện không có cơ sở dữ liệu chính thức, công khai ghi nhận.

Tại sao nhà bị bỏ hoang? Chủ đi đâu?
Từ các phóng sự, bài báo, clip YouTube, có thể tóm lại vài nhóm nguyên nhân:
• Dự án “đầu cơ” và thị trường đóng băng
• Nhiều biệt thự, nhà phố được mua để đầu tư, chờ tăng giá, không có nhu cầu ở thật. Khi thị trường chững lại, chủ không bán được, cũng không hoàn thiện để ở → nhà trống, xuống cấp.
• Vướng pháp lý do tranh chấp, nợ xấu
• Dự án bị vướng pháp lý do quy hoạch, giấy phép, nghĩa vụ tài chính - chủ đầu tư thiếu vốn, bị ngân hàng siết nợ, hoặc tranh chấp giữa các bên → công trình dở dang, không bàn giao, không có người ở.
• Chủ là Việt kiều / người giàu mua để “để đó”
• Một số căn thuộc sở hữu người đi nước ngoài, hoặc người có nhiều tài sản, mua để “giữ chỗ”, không cho thuê, không ở.
• Chi phí hoàn thiện, vận hành quá cao
• Biệt thự xây thô nhưng hoàn thiện nội thất, sân vườn, bảo trì rất tốn kém; khu xung quanh lại vắng, thiếu dịch vụ → chủ không mặn mà hoàn thiện.

Câu hỏi “chủ đi đâu?” thường có vài kịch bản:
• Vẫn còn đó, nhưng:
• Đang mắc nợ, không có tiền hoàn thiện.
• Đang chờ thị trường lên giá.
• Đang ở nơi khác (trong/ngoài nước).
• Một số trường hợp:
• Tài sản đã bị ngân hàng xử lý nợ, nhưng chưa bán được.
• Chủ pháp lý là doanh nghiệp đã phá sản/giải thể, tài sản vướng trong quá trình xử lý.

Có ma thật không?
Phần “ma” thì… đúng kiểu YouTube:
• YouTuber, TikToker thường:
• Quay ban đêm, dùng đèn pin, kể chuyện đồn đại: “nghe nói có người treo cổ”, “nghe tiếng khóc”, “bóng trắng trên lầu”… để tăng view.
• Dùng hiệu ứng âm thanh, cắt dựng để tạo cảm giác rùng rợn.
• Thực tế pháp lý và xã hội:
• Không có bất kỳ tài liệu chính thức nào xác nhận “có ma” trong các căn nhà đó.
• Điều có thật là: nhà bỏ hoang → xuống cấp, rác, chuột, người nghiện, trộm cắp, tháo gỡ cửa, thiết bị. Nhiều người dân xung quanh sợ, không dám vào, nên câu chuyện “ma” càng dễ lan.

Nếu viết đúng tinh thần điều tra, có thể kết luận:
“Ma” trong các khu nhà bỏ hoang ở Việt Nam chủ yếu là ma của nợ xấu, pháp lý rối rắm, đầu cơ thất bại và quy hoạch treo. Còn ma siêu nhiên thì đến nay chỉ tồn tại trong lời đồn và clip câu view.

Úc: nhà bỏ trống, “squatters”, adverse possession và luật từng tiểu bang
Giờ chuyển sang Úc - phần này có dữ liệu và luật khá rõ. Thông tin cung cấp trong bài này không phải tư vấn pháp lý, chỉ là tổng hợp thông tin chính thức/uy tín để tham khảo.

Thực trạng nhà bỏ trống ở Úc (dữ liệu chính thức)
Nguồn chính: Census 2021 – Australian Bureau of Statistics (ABS).
• Tổng số nhà ở tư nhân (private dwellings): khoảng 10.85 triệu căn.
• Số nhà không có người ở trong đêm điều tra: 1,043,776 căn (khoảng 10.1%).
Nhưng:
• “Unoccupied” không có nghĩa là bỏ hoang không chủ. Lý do có thể là:
• Nhà nghỉ/holiday home.
• Nhà đang rao bán/cho thuê.
• Nhà mới xây chưa có người dọn vào.
• Nhà đang sửa chữa.
• Chủ đi vắng đúng đêm điều tra dân số (Census).

Một phân tích của AHURI và các nhà nghiên cứu dân số cũng nhấn mạnh: không nên hiểu “1 triệu nhà trống” là 1 triệu nhà bỏ hoang - phần thực sự “bỏ hoang lâu dài” chỉ là một phần nhỏ trong đó.

Nhà trống xuất hiện ở mọi phân khúc: từ căn hộ nhỏ đến nhà riêng lớn, nhưng:
• Tập trung nhiều ở các khu du lịch, khu có nhiều nhà nghỉ, và các khu đô thị mới.
• Một số thành phố lớn có tỷ lệ căn hộ trống cao hơn do đầu tư, Airbnb, v.v.

Không có thống kê chính thức nào phân loại riêng “nhà bỏ hoang không chủ” theo nghĩa “không ai quản lý, không đóng thuế, không liên lạc được chủ” trên toàn quốc - vì về mặt pháp lý, mọi bất động sản đều có chủ đăng ký, trừ một số trường hợp rất đặc biệt.

Có cơ hội nào để chiếm ngụ nhà bỏ trống?
Ngắn gọn: tự ý vào ở là “squatting” (chiếm dụng), thường là bất hợp pháp, dù bạn có “chăm sóc” hay “đóng tiền” giúp.
• Council rates:
• Hóa đơn được gửi cho chủ sở hữu đăng ký (registered proprietor).
• Người lạ tự nguyện đóng thay không làm họ trở thành chủ sở hữu.
• Cư ngụ không phép:
• Về nguyên tắc, nếu bạn vào nhà/đất mà không có sự đồng ý của chủ, bạn có thể bị coi là trespasser (xâm nhập trái phép), có thể bị yêu cầu rời đi, bị cảnh sát can thiệp.

Tuy nhiên, trong luật Úc có một khái niệm quan trọng: adverse possession (thường gọi là “squatters’ rights”).

Adverse possession (squatters’ rights) ở Úc

Adverse possession: nếu một người chiếm hữu một bất động sản liên tục, công khai, không có sự cho phép của chủ, trong một thời gian dài theo luật, thì họ có thể nộp đơn xin đăng ký quyền sở hữu, và quyền của chủ cũ
có thể bị “dập tắt”.

Điểm quan trọng:
• Thời gian chiếm hữu phải:
• Liên tục, không bị gián đoạn.
• Công khai, không lén lút.
• Thể hiện ý định chiếm hữu như chủ (tự sửa chữa, rào, sử dụng, ngăn người khác vào…).
• Không có sự cho phép của chủ:
• Nếu chủ cho ở nhờ, cho thuê, cho trông nhà → không phải adverse possession.
• Sau khi đủ thời gian, người chiếm hữu phải:
• Nộp hồ sơ lên cơ quan đăng ký đất đai của bang (Land Registry/Title Office).
• Cung cấp bằng chứng chiếm hữu.
• Chủ cũ có thể phản đối; tòa án có thể phải phân xử.

Với những nhà bỏ trống tại Úc, người lạ có thể đến chăm sóc, đóng thuế Council rate và cư ngụ không?
• Về pháp lý:
Không. Tự ý vào ở là chiếm dụng (squatting), có thể là trespass.
• Đóng council rates thay chủ sở hữu không làm bạn trở thành chủ nhà.

• Về thực tế:
Có những trường hợp squatters ở lâu năm, nhưng họ luôn đối mặt nguy cơ bị đuổi bất cứ lúc nào cho đến khi (nếu) họ thành công với adverse possession - mà điều này rất hiếm và khó. 

BBT Dân Việt News