Tác giả: Elizabeth Redman

Biên dịch: Huy Lê (Nguồn: Suburbs where homes got cheaper when they weren’t supposed to)

Giá nhà ở đã giảm trong năm nay tại một số ít vùng ngoại ô nội thành được săn đón ở thành phố Sydney và thành phố Melbourne, đi ngược lại xu hướng chung.

Giá nhà cửa đã tăng lên do ba lần cắt giảm lãi suất khiến người mua tự tin hơn, và tăng số tiền họ có thể vay và chi tiêu tại các phiên đấu giá, nhưng không phải ở mọi khu vực.

Lãi suất thấp hơn đã đẩy giá bất động sản lên, nhưng không phải ở tất cả mọi nơi. Nguồn: Eddie Jim

Kể từ cuối tháng Hai, giá trị nhà cửa đã giảm 7,1% tại vùng ngoại ô Milsons Point ở bờ bắc Sydney và 6,3% tại khu vực lân cận Kirribilli, theo dữ liệu của văn phòng cung cấp dữ liệu về ngành công nghiệp bất động sản Cotality.

Tại Melbourne, giá trị nhà cửa đã giảm tại khu Armadale giàu có ở phía đông nam nội thành, giảm 5,1% và 4,5% tại khu Prahran lân cận. Ở phía bắc nội thành, giá trị nhà cửa ở khu vực Carlton cũng giảm 4,5%.

Eliza Owen, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Úc của Cotality, cho biết một số khu vực này có tỷ lệ cao nhà chúng cư  (căn hộ), điều này có xu hướng kéo giá trị trung bình của vùng ngoại ô xuống.

Bà Eliza Owen nói: "Carlton là một trong những vùng ngoại ô mà chúng tôi thấy rất nhiều nhà chúng cư (căn hộ) không thực sự tăng giá trị bất kể lãi suất thay đổi như thế nào".

Các vùng ngoại ô có giá trị nhà ở giảm nhiều nhất trong bối cảnh lãi suất giảm

Biến động lớn nhất về giá trị nhà ở từ ngày 28 tháng Hai đến ngày 30 tháng Chín

Nguồn: Cotality

Đối với những ngôi nhà đắt tiền hơn ở vùng ngoại ô, một số người mua tiềm năng có thể gặp phải những giới hạn về sức chi trả.

Bà Eliza Owen nói "Sức vay vốn đang được cải thiện nhưng vẫn chưa trở lại mức như chúng ta đã thấy vào năm 2020 và 2021".

"Những vùng này có mức giá tương đối cao và có lẽ cơ hội tăng trưởng vốn đã hết, đó là lý do tại sao chúng ta thấy giá trị tiếp tục giảm."

Trong số 10 vùng ngoại ô trên toàn quốc có giá trị giảm nhiều nhất, tất cả ngoại trừ một vùng nằm ở Sydney hoặc nằm ở Melbourne.

Bà Owen cho biết giá trị bất động sản nhìn chung đang tăng ở hai thành phố lớn nhất nhưng không mạnh bằng các thủ phủ hạng trung là Perth, Brisbane và Adelaide, mà bà cho là do xu hướng di cư nội địa vào Melbourne và Sydney yếu hơn.

Giá trị cũng giảm ở một số thị trấn vùng quê, dẫn đầu là Bermagui ở South Coast, tiểu bang NSW (giảm 9,1%) và Jindabyne gần các cánh đồng tuyết (giảm 8,8%). Bà Owen cho rằng một số địa điểm này là những khu vực có giá nhà đất tương đối cao, nơi giá trị tăng lên khi đại dịch bùng phát, rồi lại giảm xuống.

Chris Bell, đối tác của văn phòng bất động sản Holmes St Clair, là người làm việc trong ngành kinh doanh bất động sản tại Milsons Point trong 16 năm, và nhấn mạnh sự đa dạng của thị trường địa phương, nơi những căn nhà hai phòng ngủ có thể được bán với giá từ 1,8 triệu đô-la đến đầu 4 triệu đô-la, và những căn nhà ba phòng ngủ có thể có giá từ giữa 2 triệu đô-la đến hơn 8 triệu đô-la.

Ông cho biết nhóm người mua đã thay đổi theo thời gian vì một số căn hộ trong khu vực đã được bán theo kế hoạch cho người mua quốc tế, những người hiện phải đối mặt với chi phí thuế trước bạ cao hơn.

Giá nhà đã giảm trong năm nay ở một số vùng ngoại ô mặc dù lãi suất đã được cắt giảm. Ảnh: Chris Hopkins

Ông nói, “Việc họ trả tiền theo kế hoạch không có nghĩa là nó đáng giá như vậy. Trước đây, rất nhiều giao dịch mua bán theo kế hoạch được quảng cáo trên thị trường quốc tế, và nhóm người mua đó cùng với giá bán cho những người đó không phải là thị trường nội địa.”

Ví dụ, ông nói, một căn hộ trên Đường Lavender gần đây được bán với giá 2,55 triệu đô-la cho những người bán đã trả 3,1 triệu đô-la theo kế hoạch, đây là mức bán lại cao nhất với diện tích tương tự trong tòa nhà cho đến nay.

Ông nhận thấy một số người mua có xu hướng ngại rủi ro hơn so với những năm gần đây, điều này có nghĩa là các cuộc trò chuyện với người mua đã thay đổi.

Ông nói, “Mọi người sẵn sàng trả thêm tiền cho bất động sản phù hợp. Nhóm người có ngân sách cao vẫn rất mạnh, miễn là người mua đã bán được những gì họ cần để chuẩn bị.”

Tại Melbourne, John Bongiorno, là giám đốc của văn phòng môi giới bất động sản Marshall White, cho biết sự sụt giảm giá trị trung bình ở các khu vực như Armadale và Prahran có thể bị ảnh hưởng bởi sự sụt giảm tỷ lệ bất động sản đắt tiền hơn được rao bán, đẩy giá trị trung bình xuống thấp hơn.

Ông Bongiorno cũng cho rằng việc chánh quyền tiểu bang Victoria tăng thuế đất đối với nhà thứ hai vào năm ngoái đã ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Ông nói, "Chắc chắn tác động của thuế đất đang được cảm nhận trên toàn thị trường".

Nhưng ông lạc quan rằng đà sụt giảm sẽ sớm đảo ngược.

"Do sự gia tăng dân số, do các yếu tố khác - những yếu tố mạnh mẽ hơn chánh phủ như lối sống, trình độ học vấn, giáo dục của chúng ta, tôi nghĩ rằng dân số của chúng ta sẽ tiếp tục tăng."

Elizabeth Redman là biên tập viên bất động sản quốc gia của The Age và The Sydney Morning Herald. Liên lạc với Elizabeth  Redman qua Twitter hoặc thu điện tử.