Biên dịch: Huy Lê (Nguồn: Why Airbnb Hosts Won’t Save Australia’s Rental Crisis)
.png)
Những điểm chính
-88% chủ nhà Airbnb cho biết họ sẽ không chuyển nhà sang thị trường cho thuê dài hạn, ngay cả khi chánh phủ thắt chặt quy định.
-Gần một nửa trong số các chủ nhà Airbnb muốn để nhà trống hơn là cho thuê dài hạn.
-Quy định sẽ không giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà cho thuê. Nguồn cung mới là vấn đề thực sự.
-Số lượng đông người nhập cư và tỷ lệ nhà trống thấp sẽ tiếp tục đẩy giá thuê nhà lên cao.
-Cho thuê ngắn hạn vẫn hấp dẫn ở các thị trường ít bị quản lý như Queensland, nhưng tiềm ẩn những rủi ro về chánh trị và quy định.
Cứ vài tháng, cuộc tranh luận về nhà cho thuê ngắn hạn lại bùng lên.
Các cơ quan hoạch định chánh sách lại đổ lỗi cho Airbnb và các nền tảng (ứng dụng) tương tự, hy vọng rằng các quy định chặt chẽ hơn bằng cách nào đó sẽ làm cho thị trường có thêm nhà cho người đi thuê dài hạn.
Nhưng một cuộc khảo sát mới đã tiết lộ một điều có thể khiến nhiều người ngạc nhiên: phần lớn chủ nhà cho thuê ngắn hạn không có ý định chuyển đổi bất động sản của họ sang thị trường cho thuê truyền thống, bất kể chánh phủ có làm gì đi nữa.
Theo một nghiên cứu của công ty chuyên về thu thập dữ liệu và ý kiến công chúng YouGov do Airbnb ủy quyền, 88% chủ nhà cho biết họ sẽ không cho thuê nhà dài hạn ngay cả khi các quy định mới được ban hành.
Thực tế, gần một nửa số người được hỏi trong cuộc khảo sát thừa nhận họ thà để nhà trống còn hơn cho thuê.
Vào lúc này, tôi có thể hình dung cuộc khảo sát này có phần thiên vị và bị chi phối bởi lợi ích nhóm. Tuy nhiên, đó không hẳn là kết quả mà các cơ quan hoạch định chính sách đang trông đợi.
.png)
(Ảnh minh diễn: propertyupdate.com.au)
Tại sao chủ nhà không chịu thay đổi.
Cuộc khảo sát cho thấy hai phần ba chủ nhà tin rằng nhà của họ đơn giản là không phù hợp để cho thuê dài hạn.
Và khi bạn tìm hiểu sâu hơn, điều đó hoàn toàn hợp lý.
Nhiều ngôi nhà trong số này là:
-Nhà nghỉ dưỡng được chủ sở hữu sử dụng một phần trong năm
-Các chủ của những nhà thứ hai không phù hợp với mô hình "người thuê nhà cố định" (“permanent tenant”)
-Các căn nhà mà chủ sở hữu vẫn cư ngụ bán thời gian
-Hoặc đơn giản là nhà ở những địa điểm phù hợp hơn cho việc lưu trú ngắn hạn hơn là lưu trú cố định.
Vì vậy, ngay cả mối đe dọa về các biện pháp nghiêm ngặt hơn như giới hạn số ngày cho thuê bất động sản mỗi năm cũng không làm thay đổi thái độ.
Thực tế về thuế lưu trú ngắn hạn ở tiểu bang Victoria
Hãy cùng xem xét những gì đã xảy ra ở tiểu bang Victoria, nơi mức thuế 7,5% đối với các kỳ thuê ngắn hạn đã được áp dụng vào đầu năm 2025.
Khi xem xét các báo cáo ban đầu, chúng rất đáng lo ngại:
-Tỷ lệ nhà cho thuê trống tại Melbourne vẫn ở mức vô cùng thấp 1,8%
-Giá thuê nhà tại Melbourne vẫn tăng 2,8% trong năm qua
-Không có bằng chứng nào cho thấy nhà ở đã chuyển trở lại nhóm cho thuê dài hạn
.png)
Ghi chú: Loại thuế này không tác động đến nguồn cung, nhưng đã làm tăng chi phí cho du khách, ảnh hưởng đến nền kinh tế ở vùng quê phụ thuộc vào du lịch.
Nhìn rộng hơn: Nhà cho thuê ngắn hạn đang tăng trưởng nhanh chóng
Nếu có gì thay đổi, thì cho thuê nhà ngắn hạn đang bùng nổ.
Một báo cáo của Đại học Canberra (University of Canberra) cho thấy có khoảng 134.000 căn nhà cho thuê ngắn hạn vào năm 2023, tăng 22,8% so với năm trước.
Hiện nay, con số đó đã tăng vọt lên 170.000 căn nhà, tăng thêm 26,7%.
Những người chỉ trích cho rằng đà tăng này gây áp lực lên khả năng chi trả nhà ở, đặc biệt là ở các điểm nóng như Gold Coast, Sunshine Coast và Whitsundays, những nơi vốn đã phải vật lộn với tỷ lệ nhà trống thấp và giá thuê nhà tăng cao.
Tuy nhiên, ngành bất động sản phản bác rằng ngay cả ở mức này, nhà cho thuê ngắn hạn vẫn chỉ chiếm chưa đến 2% tổng nguồn cung nhà ở trên toàn quốc.
Điều đó đúng, nhưng dữ liệu trung vị (giá trí điểm hình - HL) này lại che giấu những khó khăn cục bộ.
Ở một số vùng ngoại ô và vùng quê nhất định, nhà cho thuê ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn hơn nhiều, và điều đó có thể làm biến dạng đáng kể thị trường cho thuê.
Điều này có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư
Tôi thấy một vài điểm cần nhắc nhở đối với các nhà đầu tư bất động sản:
- Áp lực nhu cầu vẫn chưa biến mất. Tỷ lệ nhà trống cho thuê của Úc vẫn ở mức thấp kỷ lục, số người nhập cư đang ở mức cao, và nguồn cung nhà ở mới đang rất chậm chạp. Đó là một công thức cho áp lực tăng giá thuê tiếp tục tăng.
- Đừng kỳ vọng các quy định đối với nhà cho thuê ngắn hạn sẽ giải quyết được cuộc khủng hoảng nhà cho thuê. Cùng lắm, các quy định sẽ chỉ giải quyết được phần nào. Tệ nhất, chúng sẽ làm tăng chi phí cho chủ nhà và giảm doanh thu du lịch mà không thêm được bất kỳ căn nhà mới nào vào nguồn cung cho thuê dài hạn.
Những dòng suy nghĩ sau cùng.
Các chánh phủ thường có xu hướng tìm kiếm những giải pháp nhanh chóng, và nhà cho thuê ngắn hạn là một mục tiêu dễ dàng.
Nhưng dữ liệu cho thấy việc siết chặt quản lý các chủ nhà Airbnb sẽ không thể tạo ra hàng chục ngàn căn nhà cho thuê ngay tức khắc.
Giải pháp thực sự nằm ở việc xây dựng thêm nhà ở và giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung mang tính chất cấu trúc trên thị trường nhà ở.
Cho đến lúc đó, cả người thuê nhà và các cơ quan hoạch định chánh sách sẽ tiếp tục tìm kiếm những thứ gây rắc rối, nhưng các nhà đầu tư nên nhìn vào bức tranh toàn cảnh: một thị trường nơi nhu cầu cao, nguồn cung khan hiếm, và các bất động sản có vị trí thuận lợi, dù cho thuê ngắn hạn hay dài hạn, đều ngày càng có giá trị.
Leanne Jopson là Giám đốc Quản lý Bất động sản Toàn quốc tại công ty tư vấn bất động sản Metropole, và là Chuyên gia Bất động sản theo đúng nghĩa đen. Với 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, Leanne mang đến kho tàng kiến thức và kinh nghiệm để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu căng thẳng cho khách hàng.
